银行抵押贷款利率计算方法：3个技巧帮你算清还款额

当您打算购买房屋或房产时，大多数人首先关心的是抵押贷款利率的计算方式以及每月还款金额。如果对计算方式不清楚，很容易选择到高利率贷款，还贷压力会持续多年。本文将帮助您简单易懂地掌握抵押贷款利率的计算方式，并能实际运用，从而主动比较各银行的贷款方案，做出符合自身财务能力的决定。只需花几分钟阅读，您就能清楚了解自己贷款多少、每月还款多少以及为什么这个数字如此重要。

技巧一：如何使用Excel快速计算购房贷款

步骤一：理解Excel中PMT函数在计算抵押贷款利率时的作用

PMT函数是什么，有什么用？
PMT函数是一个计算贷款定期支付金额的函数，通常用于确定抵押贷款每月还款金额。

• 此函数在大多数常用电子表格软件中均可用，例如：

  • Microsoft Excel

  • Google Sheets

  • Apple Numbers

• PMT函数根据贷款的基本信息自动计算：

  • 抵押贷款利率

  • 贷款期限（还款期数）

  • 初始贷款金额（本金）

为什么应该使用PMT函数计算抵押贷款利率？
使用PMT函数可以帮助您避免手动计算时的错误，并轻松比较各种不同的贷款方案。

• 准确了解每月需支付的金额

• 主动控制个人现金流

• 轻松比较各银行的抵押贷款方案

• 适用于初次贷款者和有经验者

使用PMT函数最简单的方法
为了便于理解和实践，您可以从目前最常用的软件Microsoft Excel开始。

• 在Excel中输入函数和参数非常直观

• PMT函数的结构在Google Sheets和Apple Numbers中几乎相同

• 如果使用其他软件，只需查阅帮助（Help）或用户指南，即可类似地应用

步骤2：如何使用PMT函数计算每月抵押贷款还款额

1. 在表格中输入PMT函数
首先，在表格的任意单元格中输入以下公式：

• =PMT(

紧接着，软件会提示函数结构：

• PMT(rate, nper, pv, [fv], [type])

其中：

• 前3个参数是必需的

• 后2个参数是可选的，可以留空

2. 确定rate – 月贷款利率
rate是月抵押贷款利率，而不是合同中记载的年利率。

计算方式：

• 将年利率除以12

• 然后转换为小数形式

具体例子：

• 年利率：6%

• 6% ÷ 12 = 0.5%

• 0.5% ÷ 100 = 0.005

→ 需要输入的rate值为0.005

您也可以通过其他方式计算：

• 6% ÷ 100 = 0.06

• 0.06 ÷ 12 = 0.005

结果相同，且在计算每月抵押贷款利率时均正确。

3. 确定nper – 总还款期数
nper是您在整个贷款期限内需要支付的总次数。

计算方式：

• 贷款年数 × 12（如果每月还款）

例如：

• 贷款期限：15年

• 15 × 12 = 180

→ nper值为180

4. 确定pv – 初始贷款金额
pv即您借入的本金金额，不包括利息。

例如：

• 贷款金额：100,000美元（或换算成越南盾）

• pv值为100000

注意：通常在Excel中输入时，pv会设置为负数，以便还款结果显示为正数，便于查看。

5. 如果不需要，忽略fv和type

• fv（未来值）和type（还款时间）可以留空

• 软件会自动将默认值设为0，适用于大多数每月分期抵押贷款

步骤3：输入公式并查看每月还款金额

如何完整输入PMT公式
您将之前计算出的值按顺序填入函数中：

• 月利率 (rate)

• 总还款期数 (nper)

• 初始贷款金额 (pv)

具体例子：

• 月利率：0.005

• 还款期数：180

• 贷款金额：100,000

公式将是：

• =PMT(0.005, 180, 100000)

正确理解显示结果
按下Enter键后，Excel或Google Sheets会显示每月还款金额。

• 结果通常是负数

• 这完全正常

• 软件使用负数表示这是每月支出的金额，而不是您收到的金额

为什么这一步在计算抵押贷款利率时很重要？

• 帮助您准确了解每月需支付的金额

• 通过更改利率或贷款期限，轻松比较各种不同的贷款方案

• 在签署抵押贷款合同前，主动评估财务能力

步骤4：分析PMT函数返回的结果

PMT函数的结果意味着什么？
PMT函数返回的数字就是您每月需要支付的总金额，包括本金和利息。

• 这是抵押贷款的每月定期付款金额

• 这个数字真实反映了您的实际财务义务

为什么结果是负数？
如果您看到结果显示为负数，请不要担心。

• 这不是公式输入错误

• 电子表格软件默认：

  • 收入：正数

  • 支出（还款）：负数

• 由于还款是一笔支出，因此PMT显示为负值

如何更易理解结果
为了方便查看和比较各种贷款方案，您可以：

• 将结果乘以-1，转换为正数

• 或者只需理解其绝对值即为每月需支付的金额

具体示例
使用之前输入的公式：

• =PMT(0.005, 180, 100000)

表格将返回：

• -843.86

正确理解：

• -843.86仅仅是软件表示支出的一种方式

• 实际每月抵押贷款还款金额为843.86

为什么分析这个结果很重要？

• 帮助您正确理解抵押贷款的每月还款金额

• 避免在制定长期财务计划时出现混淆

• 通过更改利率或贷款期限，轻松比较各种贷款情景

技巧二：如何使用简单公式计算抵押贷款利率

步骤一：理解每月抵押贷款还款额的计算公式

抵押贷款每月还款额的计算公式
每月需支付的金额按以下公式确定：

• M = P × r × (1 + r)ⁿ / [(1 + r)ⁿ − 1]

这是银行和金融专家用来计算每月分期抵押贷款金额的标准公式。

公式中每个变量的含义
公式中的每个符号都代表贷款的一个重要因素：

• M：每月还款额，包括本金和利息

• P：初始贷款金额（抵押贷款本金）

• r：月贷款利率

  • 通过年利率除以12计算得出

• n：还款总期数

  • 即您需要还款的总月数

为什么要理解这个公式？
掌握公式有助于您：

• 清楚了解银行如何计算每月还款额

• 核对Excel或在线计算工具的结果

• 在利率或贷款期限发生变化时主动估算还款额

• 避免在比较银行抵押贷款方案时出现混淆

步骤2：如何将数据输入公式以计算抵押贷款还款额

计算前准备信息
您需要3个基本信息，通常在贷款合同或银行的贷款报价表中可以找到：

• 贷款金额 (P)：您实际借贷的本金金额

• 月贷款利率 (r)：由年利率转换而来

• 还款总期数 (n)：需要还款的总月数

在输入公式之前，应仔细核对这些数字，确保准确无误，避免混淆年利率和月利率。

易于理解的示例
假设您在以下条件下申请抵押贷款：

• 贷款金额：100,000

• 年利率：6%

• 贷款期限：15年

各变量的确定方法：

• P = 100,000

  • 这是初始贷款金额

• r = 0.005

  • 计算方法：6% ÷ 12 = 0.5% → 0.5% ÷ 100 = 0.005

• n = 180

  • 计算方法：15 × 12 = 180个月

将数据代入计算公式
将上述值代入公式，我们得到：

• M = 100,000 × [0.005 × (1 + 0.005)¹⁸⁰] / [(1 + 0.005)¹⁸⁰ − 1]

所得结果即为您每月抵押贷款的还款金额，包括本金和利息。

为什么需要执行此步骤？

• 清楚了解抵押贷款利率的计算本质

• 主动核对银行给出的数字

• 在利率或贷款期限发生变化时，轻松估算还款额

• 避免超出实际财务承受能力而贷款

步骤3：通过将1与r相加来简化公式

执行括号内的第一个运算
按照正确的运算顺序，您需要先处理括号内的部分，即在分子和分母中都将1 + r相加。

• r是月贷款利率

• 将1与r相加有助于简化后面的指数表达式

• 公式将变得更直观，更易于理解

应用于实际示例
根据已有数据：

• P = 100,000

• r = 0.005

• n = 180

我们执行：

• 1 + r = 1 + 0.005 = 1.005

简化后的公式
完成此步骤后，每月抵押贷款还款额的公式将变为：

• M = 100,000 × [0.005 × (1.005)¹⁸⁰] / [(1.005)¹⁸⁰ − 1]

为什么这一步很重要？

• 使公式更简洁、易于理解和计算

• 减少计算器操作时出错的风险

• 方便与Excel或在线计算工具的结果进行比较

• 帮助初学者更好地理解抵押贷款利率计算的每一步

步骤4：计算抵押贷款公式中的指数

确定需要计算指数的部分
只有值(1 + r)要提升到n次幂。

• r：月贷款利率

• n：还款总期数（总贷款月数）

• 公式中的其他部分不需要计算指数

在考虑的例子中：

• 1 + r = 1.005

• n = 180

如何计算幂次 (1 + r)ⁿ
您可以选择以下方法之一：

• 使用带有幂次键 (xʸ) 的计算器

  • 输入：1.005

  • 按 xʸ 键

  • 输入：180

  • 按 =

• 或者使用Google

  • 输入：1.005^180

  • Google会立即给出结果

示例中的结果
得到的值为：

• (1.005)¹⁸⁰ ≈ 2.454

计算指数后的公式更新
完成此步骤后，每月抵押贷款还款额的公式将变为：

• M = 100,000 × [0.005 × 2.454] / (2.454 − 1)

避免错误的注意事项

• 只有(1 + r)部分被提升到幂次

• 不要提升幂次的部分有：

  • 括号前的r

  • 分母末尾的-1

• 如果幂次位置输入错误，结果会相差很大

步骤5：进一步简化公式以得到最简洁的形式

处理分子（上方）
在分子中，您将月利率r乘以刚刚计算出的幂结果。

• r = 0.005

• (1 + r)ⁿ = 2.454

• 计算：

  • 0.005 × 2.454 = 0.01227

处理分母（下方）
在分母中，您只需将幂结果减去1。

• 2.454 − 1 = 1.454

简化后的公式
此时，每月抵押贷款利率计算的公式已经变得非常简洁：

• M = 100,000 × (0.01227 / 1.454)

为什么这一步非常重要？

• 使公式更易于理解，并可使用普通计算器进行计算

• 避免在处理指数和括号时出现混淆

• 方便与Excel或在线计算工具的结果进行核对

• 适合希望详细了解银行如何计算每月还款额的人

步骤6：执行除法以获得还款系数

如何进行除法运算
您将公式的上方部分除以下方部分：

• 分子：0.01227

• 分母：1.454

• 计算：

  • 0.01227 ÷ 1.454 = 0.008439

所得结果是一个很小的十进制数，反映了每月还款额与贷款金额的比例。

除法后的公式更新
完成此步骤后，每月抵押贷款还款额的公式可以简洁地写成：

• M = 100,000 × 0.008439

刚刚计算的数字的含义

• 0.008439 是用于计算每月还款额的系数

• 将此系数乘以贷款金额，您将立即得出每月应还款额

• 这是银行和金融工具确定定期抵押贷款还款额的方式

为什么需要明确这一步？

• 帮助您了解每月还款额是如何形成的

• 易于检查 Excel 或在线计算器的结果

• 在利率或贷款期限发生变化时主动估算还款额

第7步：乘以贷款金额得出每月还款额

执行最后的乘法运算
您将 P（贷款金额）乘以之前步骤中计算出的结果。

• P = 100,000

• 付款系数 = 0.008439

• 计算：

  • 100,000 × 0.008439 = 843.90

您应该如何理解这个结果？

• 843.90 就是每月应还款额

• 这个数字包含：

  • 本金

  • 抵押贷款利息

• 这是整个贷款期限内的固定每月还款义务（如果利率不变）

为什么这个结果如此重要？

• 帮助您准确了解每月需要准备多少钱

• 是评估购房贷款能力的基础

• 通过改变利率或贷款期限，轻松比较不同的贷款方案

• 避免陷入长期财务压力

技巧3：如何使用Excel创建抵押贷款还款计划

步骤1：设置抵押贷款摊销表

摊销表有什么用？
摊销表让您对贷款的整个生命周期有一个详细的了解。

• 准确了解每期还款中的利息和本金

• 跟踪未偿还余额随时间递减

• 如果想提前还款，方便计算

• 清楚了解银行抵押贷款利率的计算方式

1. 将贷款基本信息输入电子表格
打开 Excel 或 Google Sheets，并在表格左上角开始输入基本信息。

• A1单元格：输入年利率

  • B1单元格：输入年利率（例如：6%）

• A2单元格：输入贷款期限（年）

  • B2单元格：输入贷款年限（例如：15）

• A3单元格：输入每年还款期数

  • B3单元格：输入12（如果每月还款）

• A4单元格：输入初始贷款金额

  • B4单元格：输入贷款金额（例如：100,000）

2. 为什么应该以这种方式输入信息？
这种呈现方式有助于：

• 在利率或贷款期限发生变化时，易于重新检查数据

• 方便将公式链接到下面的摊销表

• 避免年利率和月利率之间的混淆

• 符合银行标准抵押贷款摊销表的创建方式

继续之前的注意事项

• 始终以正确的单位（年或月）输入利率

• 在计算前重新检查所有数据

• 一个小小的偏差可能导致抵押贷款利率计算表出现显著错误

步骤2：创建抵押贷款摊销表的列

1. 留出空间以便表格清晰

• 在贷款信息下方留出一行空白

• 这有助于使表格清晰、易读并避免公式混淆

2. 在摊销表中创建列标题
在表格的第6行，依次输入A列到E列的标题，如下所示：

• A列：付款期数

  • 显示每月还款的顺序

• B列：每月还款额

  • 是之前计算出的固定还款额

• C列：当期偿还本金

  • 减少贷款余额的部分

• D列：当期支付利息

  • 根据剩余贷款余额计算的利息部分

• E列：剩余贷款余额

  • 每期还款后未偿还的贷款金额

为什么需要这些列？

• 帮助您清楚地看到每月偿还了多少本金和利息

• 准确跟踪剩余贷款余额随时间递减

• 易于分析利率对总还款额的影响

• 在考虑提前还款或再融资时非常有用

步骤3：填写抵押贷款摊销表第一个月的数据

1. 输入第一个付款期数

• 在单元格 A7 中，输入：

  • 1

• 这个数字代表第一个还款期（第一个月）

2. 计算每月还款额
在每月还款额列（B7单元格）中，输入公式：

• =PMT(B1/B3, B2*B3, B4)

含义：

• B1/B3：月利率

• B2*B3：总还款期数

• B4：初始贷款金额

这就是PMT函数，用于计算每月抵押贷款还款额。

3. 计算本月偿还本金
在当期偿还本金列（C7单元格）中，输入：

• =PPMT(B1/B3, A7, B2*B3, B4)

含义：

• PPMT函数表示第一个月偿还的本金部分

• A7是正在计算的期数（第一个月）

4. 计算本月支付利息
在当期支付利息列（D7单元格）中，输入：

• =IPMT(B1/B3, A7, B2*B3, B4)

含义：

• IPMT函数表示该月应付的抵押贷款利息

• 这是许多人在跟踪贷款成本时最关心的一部分

5. 计算第一个月后的剩余贷款余额
在剩余贷款余额列（E7单元格）中，输入：

• =(B4 + C7)

注意：

• 由于C7中偿还的本金是负数，所以加上B4会得到新的贷款余额

• 结果反映了偿还第一个月后的剩余贷款金额

为什么这一步非常重要？

• 帮助您清楚地看到每月还款是如何分配的

• 准确了解如何按月计算抵押贷款利率

• 是向后续月份填充公式的基础

• 在分析整个贷款期限内应付的总利息时非常有用

步骤4：完成抵押贷款摊销表

将公式拖动到整个贷款期限
操作步骤如下：

• 选择从A7到E7单元格的区域（第一行的月份）

• 用鼠标向下拖动到最后一个还款期

• 需要拖动的行数等于：

  • 贷款年数 × 每年还款期数

  • 例如：15年 × 12个月 = 180行

拖动完成后：

• 最后一行的剩余贷款余额（E列）必须为0

• 这表明贷款已按照抵押贷款利率计算的方式正确结清

如果还款期数没有自动增加，请检查并修正错误
在某些情况下，“还款期数”列在向下拖动时不会自动增加。您可以快速处理：

• 在A8单元格中，输入公式：

  • =(A7+1)

• 然后将此公式拖动到最后一行

当还款期数正确更新后：

• 其余列（本金、利息、剩余贷款余额）将自动重新计算，确保准确性

为什么需要完成摊销表？

• 帮助您清楚地了解每月支付多少利息、多少本金

• 准确跟踪随时间变化的剩余贷款余额

• 轻松计算整个贷款期间需要支付的总利息

• 在考虑提前还款或调整财务计划时非常有用

使用在线抵押贷款计算器，快速简便

如何使用在线抵押贷款计算器
您只需在Google上搜索“抵押贷款计算器”或“mortgage loan calculator”等常用词语。大多数工具都要求输入一些基本信息：

• 贷款期限（贷款年限）

• 年贷款利率

• 初始贷款金额（本金）

输入完成后：

• 点击“计算”或“Calculate”按钮

• 系统将返回：

  • 每月需支付的金额

  • 总共需支付的利息

  • 整个贷款期限内支付的总金额

为什么应该使用在线工具计算抵押贷款利率？

• 无需理解复杂公式

• 几秒钟内即可得到结果

• 适合首次购房者

• 易于与银行咨询的数据进行核对和比较

关于每月额外还款的注意事项
根据抵押贷款合同条款，您可能被允许：

• 每月支付超过最低金额

• 将额外支付的款项用于：

  • 减少利息

  • 减少本金

  • 缩短贷款期限

在实施之前，您应该直接联系银行或贷款机构，确认：

• 是否会因提前还款而受到罚款

• 额外支付的款项是用于抵扣本金还是利息

使用在线计算器比较贷款方案
在线抵押贷款计算器在您需要比较不同贷款方案时特别有用。

例如：

• 15年期贷款，利率6%

• 30年期贷款，利率4%

只需依次输入这些方案，您就会很容易发现：

• 15年期贷款虽然利率较高，但总成本较低

• 长期贷款虽然每月还款较轻，但总利息高出很多

参考资料

1. http://www.investopedia.com/terms/m/mortgage.asp
2. http://www.mtgprofessor.com/formulas.htm
3. http://www.excel-easy.com/examples/loan-amortization-schedule.html
4. http://www.bankrate.com/calculators/
   mortgages/mortgage-payment-calculator.aspx

翻译：Rene Lee Nguyen。