Escrow是什么？9个步骤轻松使用代管账户贷款购房

在购买房屋或进行大额交易时，许多人会困惑什么是托管账户以及如何使用。实际上，这是一种有助于安全、透明且有目的地管理资金的工具，尤其是在购房贷款中。本文将指导您如何轻松使用托管账户，从每月存款到使用资金支付税费和保险，帮助您更加安心并避免不必要的财务风险。

第一部分：如何开设购房贷款托管账户（Escrow）

第一步：确定是否需要开设托管账户

检查贷款机构的要求

• 首先，请向银行或贷款机构明确，购房贷款是否强制要求开设托管账户（escrow）。

• 即使不强制，您也可以主动要求开设托管账户，以便更好地管理费用。

了解使用托管账户的好处

• 托管账户允许您每月存入少量资金，用于支付：

  • 房产税

  • 房屋保险费

• 这样您就不必每年一次性支付大笔金额，而是将费用分摊，有助于更容易平衡预算并避免财务压力。

与没有托管账户的情况进行比较

• 如果不使用托管账户，您需要：

  • 全年自行积累资金

  • 确保在税费和保险到期时有足够的资金

• 这需要高度的财务纪律，否则很容易出现资金短缺。

通常强制要求开设托管账户的情况

• 托管账户通常在以下情况被要求：

  • 申请有联邦担保的购房贷款，如VA或FHA

  • 普通抵押贷款，但贷款与房产价值比率超过80%

• 在这些情况下，银行使用托管账户来降低风险并确保财务义务按时支付。

给借款人的实际建议

• 如果收入稳定但难以管理年度大笔支出，应选择托管账户。

• 如果您擅长个人财务管理，有明确的备用金，则可以考虑不使用托管账户（如果银行允许）。

第二步：准备存款到托管账户所需的信息

收集所有必要信息

• 贷款银行通常会要求您提供：

  • 房屋保险信息（保费金额、期限、保险公司）

  • 房产税信息（金额、缴费周期）

• 正确和充分的准备有助于顺利建立托管账户。

避免因信息错误或缺失而造成的风险

• 如果银行没有准确信息，可能会出现以下情况：

  • 税费或保险费未按时支付

  • 您收到税务机关或保险公司追缴或罚款通知

• 届时，从托管账户中提取或调整资金通常会非常复杂且耗时。

银行如何计算每月托管金额

• 根据您提供的数据，银行将：

  • 计算每年应付的税费和保险总额

  • 平均分摊为每月存入托管账户的金额

• 目标是确保在到期时，账户始终有足够的资金支付。

自行核对以避免错误

• 您应主动：

  • 获取年度税费和保险总额

  • 除以12以估算每月存款金额

• 将此数字与银行的计算表进行比较，以便及早发现差异。

多年期保险的注意事项

• 有些保险计划的付款期限为2-3年或更长。

• 在这种情况下，您需要：

  • 将总保费除以承保年限

  • 将结果作为每年保险费用来计算托管金额

• 这种做法有助于精确计算并反映真实的财务义务。

实际建议

• 始终保留税费和保险账单、合同，以便在需要时核对。

• 每年主动检查托管账户，确保银行计算正确，避免不必要的资金短缺或多缴。

第三步：使用托管账户时通知相关方

确保账单发送到正确地点

• 当贷款银行作为托管代理（escrow agent）为您支付：

  • 房屋保险费

  • 房产税

• 您需要主动通知，以便：

  • 账单直接发送给银行，而不是发送给您

  • 避免账单丢失、延迟支付或重复

再次核对支付信息

• 请向以下机构确认：

  • 保险公司

  • 地方税务机关

• 他们是否已记录银行作为付款单位，并附上正确的贷款代码或资产信息。

明确最终责任仍在您身上

• 尽管银行负责支付，您仍然是以下责任人：

  • 对按时足额缴纳负法律责任

  • 如果出现错误、延迟或金额不符，将承担后果

如何自行控制以避免风险

• 经常性地：

  • 查看托管账户对账单

  • 核对银行已支付金额与实际账单

• 至少每年检查一次，或在税费、保险费发生变化时检查。

给借款人的实际建议

• 不要想当然地认为“银行会处理好一切”而忽略检查。

• 即使是微小的偏差也可能导致滞纳金或保险中断。

• 主动跟踪有助于您在使用托管账户时更好地保护资产和信用记录。

第二部分：如何存款到托管账户（Escrow）

第一步：确定托管账户中的最低余额

了解最低余额要求

• 开设托管账户时，银行和贷款机构通常要求：

  • 在整个贷款期间保持固定的最低余额

• 目的是确保账户始终有足够的资金来应对费用波动。

法律规定的限制

• 联邦法律明确规定：

  • 银行不得要求在托管账户中保留过多资金，超过必要金额

• 这有助于保护借款人，避免不合理的“冻结资金”。

常见的最低余额水平

• 在大多数情况下，最低余额的计算方式为：

  • 约2个月的托管支付额（包括房产税和房屋保险费）

• 这笔备用金用于：

  • 弥补税收增加

  • 或保险费调整高于最初预期

为什么需要这笔准备金

• 税费和保险可能会逐年变化，并非一成不变。

• 最低余额有助于银行：

  • 即使成本突然增加也能按时付款

  • 避免托管账户资金不足的情况。

借款人应如何检查

• 要求银行提供：

  • 最低余额明细表

  • 他们如何估算准备金水平

• 与每月托管款项进行比较，以确保保留水平合理且符合规定。

实际建议

• 如果最低余额异常高，您有权要求澄清和解释。

• 积极监控托管余额有助于您更好地控制现金流，避免不必要的超额扣留。

第 2 步：设立和维护每月托管存款

确定每月应存金额

• 每月存入托管账户的款项通常按以下方式计算：

  • 每年房地产总税的 1/12

  • 加上每年房屋保险费的 1/12

• 这种平均分配方式有助于您轻松估算成本，并在大额付款到期时避免压力。

向银行实际付款的方式

• 通常，您只需每月向贷款银行支付一笔款项。

• 这笔款项将分为：

  • 支付抵押贷款本金和利息的部分

  • 转入托管账户以支付税费和保险的部分

为什么要按时支付托管款项

• 如果您未能维持足额的托管款项：

  • 银行可能会收取罚款

  • 长期来看，您可能会面临抵押品被处置的风险

不缴纳房地产税的风险

• 如果税款未按时缴纳：

  • 政府机构可能会对房屋设定税收留置权 (tax lien)

  • 这直接影响到资产的所有权和交易能力

不缴纳房屋保险的后果

• 大多数房屋贷款都强制要求维持保险。

• 如果保险未缴纳：

  • 银行可能将其视为违反贷款条件

  • 可能会面临贷款被处置或合同终止的风险

银行为您购买保险的情况

• 如果您未能维持保险，银行可能会：

  • 自行购买资产保险

  • 将保险费计入贷款余额

• 这些计划通常被称为贷款人强制保险，特点是：

  • 费用更高

  • 保险权益比您自行选择的保险更有限

给借款人的实际建议

• 始终优先将每月足额托管存款作为一项强制性支出。

• 监控对账单，确保资金在本金、利息和托管之间正确分配。

• 主动维持适当的房屋保险，有助于您节省成本并长期保护资产。

第 3 步：定期监控托管账户

主动检查账户状态

• 使用托管账户时，您应定期监控：

  • 当前余额

  • 每月存款

• 定期检查有助于您在风险发生前及时发现差异。

不要只等待年度对账单

• 尽管银行通常每年发送一次托管账户报告，但您不应完全依赖它。

• 在对账单之间，您可能仍会错过余额或交易的重大变化。

利用银行的在线渠道

• 目前大多数银行允许您：

  • 登录网上银行

  • 实时查看托管账户交易详情

• 这是检查资金是否已存入并用于正确目的的最快方法。

监控时应检查的项目

• 每月托管金额是否足额记录

• 税费和保险是否已按时支付

• 余额是否维持在规定最低水平

给借款人的实际建议

• 养成每 1-3 个月检查托管账户的习惯。

• 发现任何异常交易时，请立即联系银行进行及时调整。

• 主动监控有助于您保护资产并避免不必要的财务麻烦。

第 3 部分：如何阅读和检查年度托管账户对账单 (Escrow)

第 1 步：接收并核对年度托管账户对账单

了解接收年度对账单的权利

• 根据法律规定，贷款银行必须每年向您发送托管账户对账单。

• 这是帮助您控制过去一年托管账户所有活动的重要文件。

托管对账单的主要内容

• 对账单通常包括：

  • 您已存入托管账户的款项清单

  • 支付房地产税和房屋保险的支出

  • 对下一年度运营的分析和预测，包括每月托管金额的调整（如有）

为什么要仔细查看下一年度的预测部分

• 这部分分析表明：

  • 税费或保险费是否增加或减少

  • 银行是否调整每月托管存款金额

• 提前查看有助于您主动进行财务规划，避免在应付金额发生变化时措手不及。

如何核对以发现错误

• 收到对账单时，您应：

  • 与刚开设托管账户时的初始对账单进行比较

  • 或与上一年对账单进行核对

• 确保期初余额、存款、支出和期末余额等信息逻辑一致且相符。

需要仔细检查的项目

• 各项税费和保险是否已按正确的金额和期限支付

• 没有异常支出或遗漏交易

• 准备金余额和每月托管金额是否计算得合理且符合规定

给借款人的实际建议

• 每年都要保留托管账户对账单，以便日后进行比较。

• 如果发现差异，请尽快联系银行进行调整，以免影响税费、保险或购房贷款。

第 2 步：核对税务机关和保险公司的信息

核对税费和保险费

• 请将您收到的通知与以下机构进行比较：

  • 地方税务机关

  • 房屋保险公司

• 以及托管账户对账单上的记录，以确保金额一致且未被错误计算。

仔细检查付款截止日期

• 请再次确认以下款项的截止日期：

  • 房地产税

  • 房屋保险费

• 如果银行通知截止日期有变，请特别注意，因为：

  • 新的截止日期可能会增加或减少每月托管金额

  • 并直接影响您的支出计划。

处理保险费异常上涨的情况

• 如果保险费上涨，但您没有提出索赔，请：

  • 联系保险公司以澄清原因

  • 重新检查合同的权益和条款

• 在许多情况下，更换保险公司可以帮助您节省开支，同时仍保持必要的保障水平。

重新评估房地产税上涨的情况

• 当税费上涨时，您应该：

  • 联系地方税务机关

  • 重新检查资产估值结果

• 确保房产得到正确估值，避免被征收高于实际的税费。

给借款人的实际建议

• 不要只依赖托管账户对账单，要从多个来源交叉核对。

• 积极核对可以帮助您降低长期成本，并避免支付超出必要的托管费用。

第 3 步：处理托管账户资金不足的情况

明确赤字

• 当托管账户资金不足以支付房地产税或保险费时，银行会通知您：

  • 不足金额

  • 赤字原因（税费增加、保险费增加、最初估算不准确）

弥补托管账户资金不足的方法

• 通常，您可以选择以下两种方案之一：

  • 在一定时间内增加每月托管金额以逐步弥补

  • 一次性支付一笔款项（lump-sum）以立即弥补不足金额

• 每种方案都有其优点，具体取决于您的现金流和财务能力。

关于增加每月托管金额的注意事项

• 资金不足通常伴随着：

  • 房地产税上涨

  • 或保险费上调

• 因此，即使您已足额弥补了不足金额，银行仍可能：

  • 调整增加后续期间的每月托管金额

• 此次增加旨在反映新的实际成本，避免未来再次出现资金不足。

如何主动控制财务影响

• 在选择方案之前，您应该：

  • 重新审视个人预算

  • 比较每种选择下的总成本

• 向银行索取详细的计算表，以清楚了解短期和长期影响。

给借款人的实际建议

• 如果有闲置资金，一次性补足有助于每月还款更稳定。

• 如果现金流紧张，逐步增加每月托管金额会更容易周转。

• 最重要的是及早处理，以免影响税费、保险和购房贷款义务的支付。

银行未按时从托管账户支付税费或保险费的处理方法

确定付款错误属于贷款人

• 如果银行作为托管代理人，在账户资金充足的情况下，未能按时支付房地产税或房屋保险费，这可能被视为贷款人的过失。

• 这种情况需要通过凭证和对账单进行清晰记录。

立即将账单和罚款转交给银行

• 当您收到：

  • 税费或保险账单

  • 逾期罚款通知

• 请尽快：

  • 将所有文件提交给银行

  • 要求他们核实并承担由此产生的付款责任

民事诉讼权

• 在某些情况下，如果逾期付款给您造成经济损失，您有权提起民事诉讼。

• 这种情况通常适用于：

  • 银行未能及时纠正错误

  • 您必须自己支付罚款或承担法律后果

咨询律师以维护权益

• 应考虑咨询专门从事金融抵押业务的律师，以：

  • 了解自己的权利和义务

  • 评估索赔或起诉的可能性

• 如果罚款金额巨大或影响到财产所有权，这一点尤其重要。

给借款人的实际建议

• 始终保留托管账户对账单、税费和保险通知。

• 当发现错误时，尽早以书面形式回应，有助于您保护自己的权益并避免日后出现法律风险。

参考文献

1. http://www.consumerfinance.gov/askcfpb/140/
   what-is-an-escrow-or-impound-account.html
2. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/
   can-i-rid-mortgage-escrow-account-pay-property-taxes-insurance-own.html
3. http://www.consumerfinance.gov/askcfpb/218/
   i-received-a-tax-bill-from-my-city-or-county-saying-that-my-mortgage-servicer-did-not-pay-my-taxes-what-can-i-do.html
4. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/
   understanding-your-mortgage-escrow-account.html
5. http://www.realtor.com/advice/finance/
   escrow-accounts-what-you-need-to-know/

翻译：Ashley Wright Nguyen。